Performance verde - Ecoeficiência em conta

Vejam interessante e rica matéria assinada por Mirian Blanco para a revista Construção Mercado (Editora Pini), publicada na edição deste mês (outubro 2008).

Performance verde

Ganhos da construção de empreendimentos residenciais sustentáveis, como redução dos custos de operação e manutenção, maior velocidade de venda e valorização do imóvel, comprovam viabilidade e vantagens do negócio

A adoção de medidas sustentáveis em edifícios residenciais ainda esbarra na resistência de muitos empresários da construção civil e até dos compradores de imóveis quanto à viabilidade e vantagens do negócio. Entretanto, o avanço de estudos de ecoeficiência na construção de empreendimentos residenciais no Brasil e a consolidação desses projetos no exterior - notadamente Estados Unidos e Europa - têm comprovado a inconsistência desse receio: em comparação com edifícios convencionais, prédios reconhecidos como verdes são mais valorizados no mercado, apresentam velocidade de venda e taxas de ocupação superiores, além de poderem oferecer uma performance econômica atrativa para compradores e vendedores.

Como? A estratégia, já traçada por empresários nacionais, tem sido produzir e vender eficiência. Ou seja, oferecer ao mercado produtos com preços de venda competitivos e custos de operação (condomínio + manutenção + concessionárias) expressivamente inferiores aos modelos convencionais, gerando uma economia que, em curto ou médio prazo, não só compensa o investimento inicial do comprador, como gera rentabilidade.

É isso que demonstrou recente estudo da Tishman Speyer do Brasil, que adota uma ótica pragmática, calcada exclusivamente na economia de água e energia, os dois fatores de principal impacto ambiental e responsáveis pelos maiores índices de gastos de um imóvel durante sua vida útil de 50 anos. De acordo com o estudo, um investimento adicional de 5% do custo de construção de um edifício habitacional, para aprimoramento da eficiência de instalações elétricas e hidráulicas, resulta num incremento do preço de venda do imóvel entre 2,5% e 3%. "Isso acontece porque o aumento de custo só incide sobre 50% do preço de venda, correspondente ao custo de construção. Outros valores, como o custo do terreno, de marketing etc., não são acrescidos pela opção de sustentabilidade maior no projeto", explica Luiz Henrique Ceotto, diretor de projetos da Tishman Speyer.

Mas por que o consumidor assumiria esse adicional? A vantagem é o retorno do investimento. A partir dos incrementos citados, o edifício proporciona uma redução do gasto mensal de operação (condomínio + concessionárias) de R$ 3/m² (confira tabela no alto da página). Isso corresponde ao abatimento dos gastos do condomínio e de manutenção em até 40% e redução das despesas com água e energia de até 50%. No fim das contas, em apenas 34 meses o comprador pagaria, por meio de suas economias com os custos de operação, os 2,5% a 3% a mais que teve de investir na compra do imóvel ecoeficiente.

Custos diluídos

Vamos então aos números do estudo:

Com base nos dados citados, o estudo da Tishman Speyer adotou como exemplo um apartamento de 120 m², com três quartos e duas suítes, com preço de venda de R$ 3.000/m² (ou R$ 360 mil a unidade). Como o custo de construção é geralmente metade do valor de venda do imóvel, nesse caso a construção do imóvel custou R$ 1.500/m².

O incorporador que se decidir por um projeto ecoeficiente, precisará investir R$ 75 a mais em cada metro quadrado construído. Isso equivale a um incremento de 5% no custo de construção, o que refletiria em aumento de 2,5% no preço de venda.

O apartamento ecoeficiente, portanto, tem preço de venda de R$ 370.800, o correspondente a R$ 10.800 a mais do que o apartamento convencional. Mas, em contrapartida, o comprador terá uma economia de R$ 3/m² no custo mensal de operação.

Nesse exemplo, o comprador pagou, no custo de construção, R$ 75 a mais por metro quadrado para obter um retorno mensal de R$ 3/m² em economia com condomínio. Portanto, obtém uma taxa de retorno de 4% ao mês (R$ 3/m² divididos por R$ 75/m²) - um rendimento muito superior à média do mercado.

Segundo o estudo da Tishman Speyer, se o comprador do imóvel optar pelo apartamento ecoeficiente, ele terá uma economia de R$ 360/mês em comparação aos custos de operação do apartamento convencional. Essa economia, se investida mensalmente em uma aplicação com rendimento de 0,7% ao mês - média da poupança - totaliza, em 34 meses, R$ 13.765 (veja tabela rentabilidade convencional x ecoeficiente). Ou seja, nesse período o comprador paga o investimento adicional de R$ 10.800 - pois esse valor, em 31 meses, com o mesmo rendimento de 0,7%, chega a R$ 13.596.

Nas palavras de Ceotto: "O ganho com o investimento mensal de R$ 360 (economia que ele obtém com a opção sustentável) supera o ganho com o rendimento de R$ 10.800 (se ele deixar no banco e comprar um edifício não sustentável) após 34 meses, quando o comprador terá no banco R$ 13.765 contra R$ 13.596 (opção de não investimento em um edifício sustentável)". Com base nisso, Ceotto conclui: "Hoje, investir em economia de energia e de água compensa. Já temos tecnologia disponível e acessível para alcançar esses resultados".

No longuíssimo prazo, os ganhos são ainda maiores. "A economia gerada em 50 anos de uso com a implementação de pequenas soluções é tão brutal que paga de cinco a seis vezes o valor investido. Se empatasse, já era lucro, mas vai muito além disso", diz Ceotto.

É importante lembrar que os processos construtivos e dispositivos tecnológicos levados em conta nesse cálculo restringem-se a soluções já conhecidas de grande parte dos empreendedores e que atendem à relação atrativa de alto impacto ambiental x baixo/médio custo de implantação (veja tabela impacto ambiental x custo de implantação). Para redução do consumo energético, foram considerados no estudo medidores individuais, lâmpadas PL, automação de elevadores e de iluminação, motores de freqüência variável para elevadores e bombas e aquecimento solar de água.

Já no racionamento de água, que impacta diretamente a emissão de esgotos, foram incluídos medidores individuais, chuveiros de baixo consumo, vaso sanitário dupla descarga, reaproveitamento das águas cinzas, reaproveitamento de águas de chuvas na irrigação e automação da irrigação. "O maior impacto ambiental das construções ocorre durante a fase de uso e operação (80%) e, nessas fases, os fatores preponderantes são água e energia. Focando nisso, estabelecemos prioridades para viabilizar o investimento e a venda", explica Ceotto. As estimativas são simulações da Tishman elaboradas com base em dados atualizados de mercado.

A Hubert Condomínio também apurou a economia nos custos de operação em 50 condomínios residenciais depois da implantação de sistemas simples e financeiramente acessíveis obtida pela inclusão de medidores individuais de água e gás. "Identificamos uma redução de 10% a 30% no valor do condomínio", diz Natalie Gretilat, supervisora de meio ambiente da administradora. A opção por peças redutoras de vazão trouxe uma economia de 9% no consumo de água, e a troca da parte interna das caixas acopladas de 16 l por outras de 6 l (economia de 10 l por acionamento de descarga), resultou num retorno exemplar: redução de R$ 1.200/mês, com investimento inicial de R$ 2.800. "No ano, essa economia representou quase R$ 15 mil, que podem ser aplicados em outras benfeitorias", diz.

Ganhos para o incorporador

Foto: Segundo estudo da Tishman Speyer, o investimento em sistemas ecoeficientes em edifícios convencionais, como placas solares e reúso de água, gera uma redução mensal de operação de 3/m²

As vantagens de negócio para o empresário da construção ao apostar em um edifício ecoeficiente também são atrativas: um produto diferenciado, com maior velocidade de venda (o que aumenta o capital de giro) e valorização do imóvel em 14%, segundo o estudo da Tishman Speyer. Na conta também entram: competitividade, já que a valorização dos edifícios residenciais ecoeficientes é uma tendência global, o que força a desvalorização de empreendimentos convencionais ou "não sustentáveis", e a menor velocidade de obsolescência, pois, para o futuro, a expectativa é que os altos custos operacionais dos edifícios convencionais os tornem cada vez menos atrativos. "Os insumos da construção estão ficando tão caros que o mercado reconhecerá com facilidade os edifícios inviáveis economicamente e, portanto, nada competitivos", diz Ceotto.

Segundo dados do Ministério de Minas e Energia, o preço médio da eletricidade residencial no Brasil saltou de US$ 223/bep, em 1996, para US$ 328/bep em 2007 (bep é a medida geralmente utilizada para medir o consumo de energia e significa barril de petróleo equivalente; os preços são dados em dólar para facilitar a comparação ao longo do tempo). "Já se cogita hoje que, em dez anos, os edifícios terão cotas de energia e de água, e aí, o incorporador, para conseguir atender a essas restrições, terá que gastar muito, muito mais", diz Ceotto. "A sustentabilidade é um caminho sem volta, se a lei não fizer, o mercado vai fazer", diz Ceotto.

Não é preciso ir muito longe para comprovar a factualidade dessa afirmativa. Basta citar o caso do selo Procel Edifica, do Ministério de Minas e Energia, que estabelece diretrizes para avaliação da eficiência energética de edifícios, classificando os empreendimentos com notas A (mais eficiente) a E (menos eficiente) conforme índices mínimos. O selo já começa a valer, em todo território nacional, em 2009. A expectativa é que a medida, a ser lançada inicialmente em caráter voluntário, se torne compulsória em não mais do que cinco anos.

Por todos esses motivos, as empresas que se adiantarem no processo de implementação de itens sustentáveis não correm o risco de, em pouco tempo, ter no portfólio de sua marca empreendimentos obsoletos ou fora dos padrões técnicos, normativos e legislativos já incorporados no setor imobiliário. "Se o construtor não conseguir repassar em nada seu custo de implementação de itens que agreguem eficiência ao uso e manutenção, no mínimo ele terá uma liquidez e um poder de venda maiores", diz o presidente do CBCS (Conselho Brasileiro de Construção Sustentável) e da Takaoka Incorporadora, Marcelo Takaoka.

>> Veja tabela: Impacto ambiental positivo x custo de implantação de soluções mais sustentáveis

Vendas mais rápidas

De acordo com executivos consultados, edifícios ecoeficientes têm maior velocidade de vendas, pois produzem economias de operação para o usuário. Exemplo disso é o edifício Ecoway Carrão, lançado pela Ecoesfera, em setembro último. Em quatro dias, a empresa vendeu metade das unidades, que têm valor de venda compatível aos modelos convencionais do mercado, devido à absorção do custo excedente pela própria incorporação. "Quando as pessoas percebem que o edifício sustentável também faz bem para o bolso, porque diminui em 30% seu gasto para moradias, é mais fácil vender. Mas, para isso, é preciso informar e ter custo competitivo", diz Luiz Fernando Lucho do Valle, presidente da Esfera Incorporadora.

O giro de capital da Ecoesfera é hoje, segundo o executivo, de três anos. "A média do mercado é de quatro a cinco anos, e esse diferencial de velocidade que conseguimos, ganhando em eficiência e produtividade e convertendo em melhoria de produto, com lucro e taxa de retorno adequados, também tem deixado os investidores satisfeitos", diz. Em uma pesquisa com ocupantes de seus edifícios, a empresa averiguou que 70% de seus clientes manifestam a sustentabilidade como item primeiro na decisão pela compra.

Para Maurício Bianchi, diretor da construtora BKO, idealizadora do empreendimento residencial MO.R.E (Movimento Residencial Ecológico), os compradores brasileiros ainda não estão suficientemente informados a ponto de valorizarem as ações sustentáveis. "A média de quem reconhece, mas não paga, é muito superior à daqueles que reconhecem e pagam", diz. A construtora optou realizar um projeto residencial com itens que englobam não só retornos financeiros, como comprometimento ético-sustentável e qualidade de vida. Com isso, os custos de construção cresceram 3,71%, mas metade desse excedente foi arcada pela redução da margem de lucro, segundo a empresa.

Sustentabilidade sem custo?

Mas os tão mencionados "custos adicionais" da sustentabilidade não são uma verdade absoluta. Na avaliação da pesquisadora da Unicamp (Universidade Estadual de Campinas) e conselheira do CBCS (Conselho Brasileiro de Construção Sustentável), Vanessa Gomes, que estuda os custos das certificações ambientais de edifícios, o investimento exigido por um empreendimento sustentável - aqui entendido como aquele que responde a índices mínimos exigidos por certificações como LEED, Green Building, e não restritos à dupla água-energia - nem sempre é mais alto. "Não existe necessariamente correlação entre nível de certificação de um edifício ou restrição ao aumento do nível de desempenho com custo", defende.

Segundo ela, nos Estados Unidos, onde diversas iniciativas nesse campo estão mais avançadas, o capital demandado para obter selos como Green Building e LEED é menor que 3% do custo de construção. "Quanto mais caro fica isso? Tecnicamente diria 15%, porque esse é o custo de qualquer integração de inovação tecnológica no mercado brasileiro. Mas pergunta se alguma inovação hoje consolidada, e que custou 15% a mais há 20 anos, ainda custa isso hoje", questiona. "Existe certo mito nessa coisa de custo inicial porque não necessariamente aquilo que é sustentável custa mais", diz.

Para o professor Vandeley John, professor da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e diretor do CBCS, se a construtora já tiver implantado um sistema de gestão da qualidade, é possível obter ganhos importantes com ecoeficiência sem nenhum investimento adicional. "A sustentabilidade foi muito difundida no Brasil pelo viés da certificação, que, em geral, está vinculada a edifícios muito sofisticados com uso de tecnologias avançadas. Mas isso não é sustentabilidade, é certificação, e tem muita coisa que pode ser feita, com grande impacto socioambiental, como a gestão de resíduos, trabalho com os operários, uso de cimento CP-3, enfim, a custo zero", diz.

Uma alternativa responsável e vantajosa pode ser o emprego de soluções que tenham uma boa relação custo-benefício de implantação, como: metais sanitários de baixo consumo, medição individual de gás e água e redutores de vazão, automação da irrigação das áreas verdes e de iluminação, paisagismo com baixo consumo de água e adequado ao clima local e retenção e reaproveitamento de água de chuva são exemplo de medidas de baixo custo e grande impacto ambiental.

Margem reduzida

A BKO Empreendimentos Imobiliários iniciou recentemente uma nova linha de empreendimentos residenciais com itens de sustentabilidade, que aliam conceitos de qualidade de vida com redução de impactos sociais e ambientais, desde a implantação da obra até o uso e manutenção do apartamento.

Para edificar esses projetos, a construtora teve um custo adicional com iluminação e ventilação natural (solstícios), incorporação de inovações de instalação elétrica e hidráulica, incremento de área verde e implementação de brises, piso elevado e terra na cobertura. Além disso, desenvolveu um conceito próprio para reúso da água de pré-aquecimento de chuveiro, preservou a vegetação nativa, com área permeável acima dos mínimos - o que significa, para o construtor, reduzir a possibilidade de construção de mais unidades para conservação ambiental. Sem contar os treinamentos e campanhas, além dos programas sócio-responsáveis que englobaram diversas iniciativas incluindo redução de geração de entulho de projeto e ações para redução de embalagens excessivas. (Confira na tabela quanto custaram os itens adicionados.)

A empresa calcula que tenha incrementado seu custo de construção da obra em R$ 980.924 mil, o que representou 3,71% do valor total de R$ 26,406 milhões. Metade dessa quantia (R$ 490,462 mil) foi assumida pela empresa por meio da redução das margens de lucro, e a outra repassada ao conjunto de condôminos. "Nem sempre se consegue repassar o custo de construção para os compradores porque o consumidor, apesar de reconhecer as vantagens da sustentabilidade, ainda não assume o peso no bolso", afirma Bianchi.

A perspectiva do executivo é aumentar a porcentagem de repasse das cifras adicionais aos compradores, que detêm grande parte dos ganhos. "A partir dos resultados comprovados desse edifício, teremos mais argumentos de venda para convencer os futuros moradores dos próximos produtos da linha MO.R.E sobre as vantagens desse produto", explica Bianchi.

Com as inovações do MO.R.E (unidades com quatro dormitórios e áreas úteis de 155 m2 a 196 m2), a BKO estima que R$ 80 mil por ano serão economizados em gastos condominiais, produzindo um retorno do investimento adicional em seis anos e dois meses. A vantagem é grande, mas, na prática, segundo Mauricio Bianchi, o construtor investe e o comprador se beneficia. "As ações aumentam os custos a valor presente que são recuperados durante a operação, mas de 100 compradores, dez reconhecem. O resto, reconhece, mas não paga.

"Para ele, esse nó tende a se desatar com a massiva predileção dos consumidores por edifícios sustentáveis, forçando a valorização dos imóveis residenciais ecoeficientes e conseqüente desvalorização de empreendimentos convencionais, além da diminuição gradativa e rápida dos custos de itens sustentáveis e do aumento do rigor de leis governamentais.

Edifícios ecoeficientes valem mais

Segundo estimativa da Tishman Speyer, edifícios ecoeficientes, devido às economias que proporcionam, valem 14% a mais que um edifício convencional.

Acompanhe a simulação:

1. Para arcar com os custos de operação (condomínio + concessionárias) de um edifício convencional de 120 m², o comprador desse bem teria um gasto adicional por mês de R$ 3/m².

2. Para efeito de comparação: por meio de uma aplicação na poupança, que oferece taxa média de 0,7%/mês, esse comprador precisaria ter R$ 142 investidos para obter R$ 1/mês de rendimento. Portanto, o comprador, a fim de pagar os custos de operação adicionais mensais de seu imóvel convencional, teria que ter R$ 426 aplicados para obter os R$ 3/mês por metro quadrado.

3. Como o edifício tem 120 m², o condomínio do edifício convencional custará R$ 360 a mais por mês para o comprador, em comparação com um ecoeficiente. Para pagar os custos adicionais do condomínio convencional com os rendimentos de uma aplicação em poupança, ele precisaria ter R$ 51 mil investidos (ou R$ 426/m²).

4. Segundo o estudo da Tishman, isso significa dizer que o apartamento ecoeficiente vale R$ 3.000/m² (preço do convencional) mais os R$ 426/m² mensais. Portanto, o apartamento ecoeficiente vale R$ 3.426/m², o que, multiplicando pela área do apartamento, dá R$ 411,120 mil - embora o comprador pague apenas 370,8 mil por ele. Ou seja, o apartamento ecoeficiente vale cerca de 14% a mais que o apartamento convencional, de R$ 360 mil. A diferença de um para o outro, portanto, é de cerca de R$ 51 mil.

5. Concluindo: devido à economia na operação, o comprador paga R$ 370,8 mil por um imóvel ecoeficiente que, na verdade, poderia valer R$ 411 mil - valor que apresenta o mesmo desempenho financeiro do apartamento não sustentável. "Esse é o preço que um comprador poderá pagar sem que tenha prejuízo, pois a economia na operação vai remunerar essa diferença. Por isso eu digo que o investimento de R$ 10.800 no preço do apartamento sustentável conduz a uma valorização de R$ 51.000", explica Luiz Henrique Ceotto, diretor técnico da Tishman Speyer.

Produção em série

A Ecoesfera representa um caso bastante particular no mercado brasileiro por se tratar de uma empresa que adota itens de ecoeficiência e sustentabilidade de forma sistemática em 100% de seus produtos e linhas de empreendimentos: EcoOne (unidades entre R$ 80 e R$ 100 mil, com oito itens considerados sustentáveis), EcoWay (de R$ 100 a R$ 200 mil, e 14 adicionais) e Ecolife (de R$ 200 a R$ 400 mil, que chega, segundo a empresa, a 20 diferenciais ecológicos, 12 voltados para a sustentabilidade e quatro para a qualidade de vida dos moradores).

Para viabilizar a comercialização desses imóveis que saíram 10% mais caros, segundo Luiz Vale, presidente da incorporadora, a empresa desenvolveu projetos padrões a serem repetidos e métodos industrializados de produção em série para edificação, reduzindo 1/3 de todas as atividades do processo de incorporação (concepção de projeto, pesquisas de mercado, estratégias distintas de marketing e publicidade etc.), padronizando a especificação de materiais, num total de 16 fornecedores, rápida velocidade de venda, abatimento de custos e menor preço de construção.

Criando uma "indústria da construção", como diz Valle, a empresa conseguiu alcançar um custo 2% superior aos empreendimentos convencionais, mas que são absorvidos em sua margem de lucro, de modo que o excedente não é repassado aos clientes, e ainda oferece custos de condomínio até 30% menores. "Esse índice é obtido economizando água, energia, gás, e revendendo, para os coletores, todo o lixo inorgânico que é separado, gerando receita para o condomínio", explica Vale.

Conteúdo online exclusivo (para assinantes da Pini):

Acesse slides utilizados por Luiz Henrique Ceotto, da Tishman Speyer, e Maurício Bianchi, da BKO Engenharia, durante o fórum "Empreendimentos Imobiliários Sustentáveis - Viabilidade, Projeto e Execução", realizado pela PINI em agosto de 2008.

Por Mirian Blanco

Construção mercado 87 - outubro 2008

Quero deixar aqui registradas minhas congratulações aos responsáveis pela matéria e pelos casos nela apresentados, pela seriadade e relevância dos trabalhos realizados. Arq. Antonio Macêdo Filho.